概要：房地产信托基金(REITs)在欧美等地的发展历史早已有四十多年，以后最近这种资产证券化概念才在香港兴起，从零开始，至2007年4月底，香港已上市的6只H-REITs的市值合计已多达660亿港元。由于国际性对冲基金的大大欢迎，使得REITs市场的展现出炙热十分。这为重返后备受各种有利环境压制的香港房地产界带给了新的期望，让房地产开发商们看见了一条新的融资途径。
同时亦使到香港投资者对这种精致投资工具产生了无限的向往，甚至有人拒绝接受了REITs将不会是一种较低风险、低收益的理想化投资产品。事实是，除领汇外，其余的H－REITs在香港股票市场上的股价皆经常出现大起大落的情况，引发了许多人对于REITs风险的醒悟。
本文分析了H－REITs经常出现的历史过程，认为了H-REITs在市场上的展现出是不受多种因素影响，除了自身的运作方式和投资者的投机心理的原因外，H－REITs的涉及法规有不出完备和投资者风险对防止意识严重不足是主要的外在和内在风险因素。 关键词：房地产信托基金；融资成本；投资者；房地产商 一、发售H-REITs的意义和重要性 自开埠以来，房地产业仍然沦为香港经济发展的最重要支柱，尤其是上世纪香港房地产基本上遵从“大上涨小返”的规律，1997年金融风暴后，这种规律经常出现了根本性的转变，香港房地产发展速度明显上升(闻图1-1)。目前香港房地产业发展遇上的问题之一，就是行业的融资渠道如何拓宽，香港房地产商的融资成本大约在4％－6％之间，近高达附近的新加坡的1％－2％，再加房地产贷款在银行贷款中比重过低，银行为了减少风险，提升了房地产项目贷款的条件。
香港房地产业发展迫切需要发展银行以外的融资渠道，以解决问题房地产开发和经营的资金问题。 近年来在国际资本市场很快发展的[房地产产业投资基金]，[房地产投资基金]，又或在香港称作[房地产投资信托基金](Real Estate Investment Trust，以下全称“REIT”，在本文中众数以REITs回应，H-REITs中的“H”是指Hong Kong)，都是指专门从事房地产投资经营活动的子集信托投资计划。其构想源于联合基金(Mutual Fund)，香港证券及期货事务监察委员会(以下全称“香港证监会”)更加把REITs视为单位信托及互助基金(即联合基金)的一种。
REITs的经常出现不仅为房地产业的发展获取了银行外的融资渠道，而且为投资者获取了具备稳定增长、低收益分配和较低风险等优点的投资产品。 二、H－RElTs不存在的一些问题和严重不足 由于REITs在香港是新型投资工具，作为一种新生事物，REITs的发展无可避免地要经历一系列的法律、体制和意识等方面不明朗因素和障碍的考验。 (一)发展PElTs的涉及法律规范仍有改良余地 市场经济的发展必须依赖强劲的法律体系，而现有涉及法律与其它国家比起在市场主导方面显得逊色。
这一方面体现了对新兴的REITs市场风险监控的力度尚待强化，另一方面也不应对于涉及法规的更进一步调整，合适市场发展的必须。 (二)投资者风险防止意识严重不足——“无风险”悖论的误区 任何一项投资都是有风险的，这是资本市场运作中的一个公理。
任何一个理性的投资者都会作出对自己最不利的自由选择，这意味著，越是必须长年投放、前景未知的投资品，对于投资者本身的风险就越较低，因为他们不会给与风险更好的注目与研究；而那些在短期内必须大量投资、并迅速看获得胜败的投资，投资者往往不会由于短期的收益展现出忽略对于风险的慎重考虑——这一悖论当然不会给正在大力投资新兴投资产品的投资者带给风险。 REITs在欧美等地的发展历史早已有四十多年。以后最近这种资产证券化概念才在香港兴起，令其香港业界和投资者对这种精致投资工具产生了无限的向往。在严重不足两年内，从零开始，至2007年4月底，香港已上市的6只REITs的市值合计已多达660亿港元。
由于机构投资者，尤其是国际性对冲基金的大大欢迎，使到REITs市场的展现出炙热十分。目前，在香港较早上市的三只RETIs各有自己的代表性：领汇代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具，泓丰代表了大型香港房地产商买入部分其持有人香港地区物业的例子，而越秀REITs则是第一家以中国为主题的房地产投资信托。 香港的REITs市场虽然比新加坡的发展稍早，但房地产业作为香港经济的主要命脉，整体的商业房地产规模远比新加坡市场大，成交量近超强新加坡。
此外，香港作为中国境外的国际金融中心，香港市场也将在未来大自然沦为内地房地产商的国际融资市场。以中国主要城市投资房地产回报率7％-12％计算出来，远高于新加坡的REITs的平均值回报率4％－6％，因此，内地房地产商不会偏向于在香港发售REITs。 领汇(0823，HK)是香港第一只上市REIT，2005年上市时曾引发一股REITs热潮。领汇的资产人组比较丰富，由香港房屋委员会旗下的151个商场及178个停车场构成，租金来源比较稳定，抗跌性强劲，加之不受对冲基金TCI人股的抹黑，股价2005年11月25日上市起之后一路“加剧”，曾于2005年3月17日升到18.05港元，首演了香港首只REIT的“神话”。
这为重返后备受各种有利环境的香港房地产界带给了新的期望，让开发商们看见了一条新的融资途径。于是，各方都有声音爆出，要发售REITs。
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