物流园区作为物流中心建设的最重要载体，对于提高物流发展环境，提升物流效率具备最重要意义。物流园区的研发运营模式是企业和政府注目的焦点，也必要关系到物流园区功能的充分发挥。
物流园区的研发模式目前，国内外的物流园区建设研发模式主要分成政府主导模式、企业主导模式、政企联合开发模式3类。政府主导模式由政府专责园区的规划与建设，负责管理园区内道路、市政等基础设施建设及物流园区招商引资。国内北京、长沙、西安等城市物流园区的建设皆使用该模式。政府负责管理园区基础设施建设，企业进驻园区经营，具备建设周期短且对城市物流环境提高显著的特点。
该模式下，园区的建设与城市总体规划、物流发展规划等高度一致，可操作性强劲。物流园区按照规划展开实行，内部功能结构明晰，内外交通交会有序。但是，政府主导模式的物流园区在建设初期须要政府拨付部分资金，对政府财政不会产生一定压力。企业主导模式由企业相结合于自身实力雄厚的经济实力及品牌影响力，更有上下游产业及涉及物流企业核心区，构成物流产业核心区区。
国外以联邦快递崭露头角的孟菲斯机场、国内杭州的传化物流皆是该模式的典型代表。这类物流园区相结合大型企业建设，需要造就区域涉及产业核心区，收益见效快，需要给城市带给较好的经济效益。不容忽视的是，物流园区相结合于大型企业上下游伸延而构成，产业比较单一。而且企业以执着利润为目的，缺少对园区的整体规划，与周边建筑及产业的融合度不存在一定问题。
政企联合开发模式是上述两种模式的统合，通过政府与主导企业之间协商，联合前进物流园区的研发与建设。政府充分发挥宏观调控起到，相结合于物流园区规划，前进物流园区向标准化、规范化方向发展，通过园区的招商引资，引进更好与园区功能定位相匹配的企业，从而完备物流园区的功能。国内开建的鄂州空港物流园相结合省市政府与顺丰的联合合作，着力建构区域性货运枢纽，是政企联合开发模式的代表。
这类物流园区不利于充分发挥政府与企业的**优势，构建优势互补。但是，政府与主导企业不应创建较好的交流与协商机制，以尽量避免园区运营成熟期后在经营决策权及收益方面产生分歧。国内的物流园区研发广泛使用政府主导模式，随着政府简政放权的了解前进，物流业作为市场化程度比较较高的基础性先导产业，按照政府搭台、企业唱戏的运营思路，不应使用基于规划许可和监督下的企业主导模式或政企联合开发模式，从而充分发挥政府的空间引领、产业**、企业监督职能，增强企业的能动性与发展活力，这样既可以减少政府的财政负担，又能与城市规划、产业与用地互为协商，同时也不利于物流园区及企业经营，这也将是未来物流园区研发的趋势。物流园区的运营模式现今，国内物流园区的运营模式主要分成管委会模式、主导企业运营模式、第三方团队运营模式3种。
管委会模式是政府正式成立物流园区管委会，负责管理园区的日常经营与管理。这是国内物流园区常常使用的运营模式，成都新的都物流园区就使用了这种模式。政府是物流园区运营发展的坚毅后盾，需要按照规划拒绝，前进物流园区的规范化经营，此模式不利于物流涉及政策的实行与落地，也不利于同政府涉及部门的协商与交流。
值得一提的是，政府缺乏专业的物流人才，物流供需信息的提供不存在一定可玩性，有可能经常出现与市场信息不平面的现象。主导企业运营模式限于于以主导企业为主体研发建设的物流园区，相结合主导企业展开园区管理、运营与日常确保。该模式中具备一定运营管理经验的主导企业参予园区开发建设，需要构成建设运营一体化模式。第三方团体运营模式聘请有经验的第三方团队对园区展开经营，构建政企分开、市场化运作，建构现代企业管理制度。
该模式以市场为导向，可以精确地做到市场及物流业发展**趋势，制订合理的运营策略与发展机制，并需要有效地协商进驻企业与政府之间的关系。值得注意的是，物流园区的运营必须专责考虑到交通、仓储、仓储及政策等综合因素，对第三方团队的拒绝比较较高。国内物流园区的管理以管委会模式居多，特别是在物流园区的跟上阶段，使用管委会模式对于有效地协商政府各部门之间的关系，推展园区的落地具备最重要意义。
随着物流业的发展和物流管理理念的变革，智慧物流园区的发展正在深刻影响物流园区的运营与管理，特别是在物流网、车联网及大数据时代，迫切需要引进具备非常丰富管理经验的团队来负责管理园区运营管理，相结合于信息技术及管理技术创新，推展物流园区的管理向智慧化、精细化方向改变。合适的才是**的如今，国内很多城市都在大力发展物流业，把建构国际性或区域性物流中心作为城市发展目标。作为物流功能充分发挥的最重要载体，物流园区不应以提高运营效率、减少运营成本，优化发展环境为出发点，并充分考虑物流业发展趋势，自由选择合理研发建设与运营模式。在物流业正处于跟上阶段的城市，物流业基础比较较强，物流产业集群仍未构成，在该条件下为前进物流业的核心区发展，合适使用以政府为主导的研发与运营模式，通过政府招商引资和优惠政策，辅之基础设施建设，更有具备较强实力的物流企业进驻，从而有效地提高城市物流的发展环境，提高物流发展小、骑侍郎、乱的现象。
在具备一定物流基础的城市，其物流产业链架构早已基本构成，如何减少物流成本、提高物流运作效率则是其注目焦点。这就必须城市不应充分考虑物流的市场化不道德，为后期运营腾出充裕的发展空间，使用基于规划许可和监督下的企业主导研发模式或政企联合开发模式，利用第三方团队来负责管理运营园区日常事务，政府重点负责管理宏观指导与监督，第三方团队利用专业化技术、人才及管理优势，推展物流产业精细化管理，物流园区规范化、规模化运营，从而为构建物流园区的身体健康、可持续发展获取强有力的承托。
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